Quel est le concept Berlcoin ?

Berlcoin se veut une façon simple, rentable d’investir dans l’immobilier.

C’est simple car pour les investisseurs, il n’y a rien d’autre à faire que de programmer un virement ponctuel ou automatique et recevoir ses contrats sécurisés par des tokens dans la blockchain.

C’est rentable car les investissements se font uniquement à Berlin, qui connaît une croissance soutenue depuis plusieurs années et qui devrait encore poursuivre son rattrapage dans les années à venir.

Berlcoin, c’est de l’immobilier fractionné, qui permet d’investir régulièrement de petits montants pour se constituer un patrimoine dans la durée. On notera qu’il n’y a ni frais d'entrée, ni frais de sortie, ce qui permet d’en faire un investissement liquide

Par ailleurs, avec des formules qui commencent à un euros par jour, l’effort d’épargne nécessaire est faible et permet à n’importe qui de commencer à investir.

Contractuellement, c’est un investissement basé sur des royalties, qui sont distribuées tous les jours, dès le premier jour, sans délai d'attente.

C’est un investissement lisible dans le temps grâce à une indexation de la valeur du Berlcoin sur la croissance du marché. Cet index est fourni par l’association des banques allemandes. Ce mode de calcul de la valeur du Berlcoin permet de limiter les risques propres à l’investissement immobilier.

C’est aussi un investissement à vocation patrimoniale puisque l’ensemble des revenus sont directement réinvestis dans l’immobilier.

Enfin, c’est de l'investissement tokenisé, car Berlcoin utilise les technologies du Web3 pour sécuriser les transactions et permettre la revente sans formalité.

De l’immobilier fractionné à l’immobilier tokenisé

Les problèmes de l’immobilier classique

Recherche du bien immobilier longue et fastidieuse.
Procédure d’achat complexe
Ticket d’entré de plusieurs dizaines de milliers d’euros
Nécessité du recours aux banques
Frais très important

La solution de l’immobilier fractionné

Le fractionnement de l’immobilier est très simple à comprendre. Un bien avec un besoin de financement de 250 000 € sera découpé en 10 000 parts, un investisseur peut alors acheter une fraction de bien à 25 €. C’est un mécanisme puissant qui permet de rendre accessible l’immobilier.

Ce mécanisme n’est pas nouveau, depuis toujours les SCPI existent. Une SCPI est une société qui vous permet d’acquérir des parts pour des sommes raisonnables (minimum quelques centaines jusqu’à un millier d’euros). En détenant des parts de la SCPI, vous détenez une fraction des biens de cette société et vous recevez les loyers associés.

La solution de la tokenisation

La tokenisation est un procédé de numérisation d’actifs utilisant les technologies du Web3 dont l'élément le plus connu est la blockchain.

Une blockchain est un registre public décentralisé attestant de qui détient quoi.
Les blockchains permettent de stocker et d'échanger de la valeur sur internet sans intermédiaire centralisé.
Elles sont le moteur technologique des cryptomonnaies, du Web Decentralisé et de la finance décentralisée.

Dans l’économie classique, Les registres sont utilisés pour savoir par exemple à qui appartient une portion de terre comme le cadastre ou pour enregistrer les mouvements d’argent réalisés. Si Jacques fait un achat de 100 €, lors du paiement, la banque écrit dans son registre « Retirer 100€ à Jacques et ajouter 50 € au commerçant».

La blockchain remplace tout cela de manière sécurisée et décentralisée. Chacune des personnes qui souhaitent interagir avec ce registre distribué en récupère une copie. Ensuite les transactions sont regroupées par bloc à interval régulier et les signatures de blocs interdisent la falsification car pour signer un bloc, il faut intégrer la signature du bloc précédent. Or toute modification d’une transaction modifie la signature. Un bloc avec une fausse transaction aura une signature différente et sera rejeté.

La tokenisation consiste à exploiter la blockchain pour gérer la division d’un bien. Un bien peut ainsi être divisé et vendu sous forme de token.

Prenons l’exemple de l’immobilier. Si une maison est divisée en 100 tokens et que vous en possédez 10, vous obtiendrez alors 10% de cette maison. Les tokens sont intégrés à la blockchain (le registre) ce qui prouvera que vous êtes propriétaire de 10% de la maison.

Les avantages de la tokenisation

Elle rend plus accessible l’achat d’investissement (immobilier, œuvre d’art…).
Les marchés sont ouverts 7 J/7 et 24 h/24, sans limites géographiques.
L’achat et la vente est simple et moins coûteuse (pas d’intermédiaire)
Vous pouvez fractionner vos tokens, par exemple, vous pourriez revendre 0,25 (25 %) d’un token
La blockchain apporte une grande transparence et de la fiabilité
L’accès aux possibilités offertes par la finance décentralisée (DeFi)

Les avantages de l’immobilier tokenisé par rapport à l'immobilier fractionné

faible frais
investissement liquide
permet des modèles économiques novateurs
rendement plus élevé
limitation des risques propre à l’immobilier
Intégration dans la finance décentralisée

Comment fonctionne Berlcoin

Pour les investisseurs

Les investisseurs choisissent une formule d’investissement régulier, le site propose des formules d’épargne amusante en mettant en parallèle le prix d’un café par jour ce qui permet de bien comprendre que c’est une épargne accessible à tous.
S’il n’ont pas de clé, Berlcoin leur en attribue une, et ils reçoivent des berlcoin dans la blockchain. Lors de l’inscription, il y a une phase de contrôle dite “KYC” pour remplir les obligations légales de lutte contre le blanchiment d’argent.
Le cours du Berlcoin suit la croissance du marché berlinois en s’appuyant sur l’index de croissance fournie par les banques allemandes.
Quand on veut récupérer son capital ou des intérêts on revend tout ou partie de ses Berlcoin.
C’est globalement très simple et les investissements se font par virement bancaire, les investisseurs conservent ainsi la maîtrise totale des virements car ce n’est pas du prélèvement. Il est donc possible de faire varier, suspendre ou procéder à des investissements ponctuels.
La partie web3 est walletless, c'est-à-dire totalement transparente pour les investisseurs.

En interne

La société Fraction.re qui émet le Berlcoin sélectionne un bien immobilier dit “patrimonial”: emplacement prémium dans la zone A de Berlin, ou dans une zone à forte croissance.
Elle passe ensuite un mandat à une société de gestion qui achète le bien sur fonds propres. Ensuite, les droits du bien sont transférés dans la blockchain stellar sur une clé “portefeuille” puis des Berlcoins sont émis à concurrence de la valeur de possession du bien.
La société de gestion assure la location du bien, les loyers servent à assurer la liquidité du marché secondaire par un ordre d’achat de Berlcoin à concurrence de l’intégralité du loyer net. A chaque achat de nouveaux biens les liquidités restantes participent à son financement. Les Berlcoins émis qui ont été financés par les loyers ne sont pas distribués et augmentent le patrimoine.
Au bout de 10 ans, elle revend le bien et détruit les Berlcoins qui avaient été garantie par ce bien.

Il y a donc une déconnection totale entre l’investissement et un bien en particulier: le risque est mutualisé et le rendement, basé sur un index fourni par les banques allemandes, est déconnecté de la gestion du bien.

La gestion des risques

Berlcoin fait de la gestion du risque immobilier un atout phare de son modèle.

Risque immobilier

Les biens sont achetés avant l'émission des Berlcoin, les investisseurs ont la garantie que le collatéral existe dès l’investissement. Les biens sont la propriété de la société de gestion qui à un mandat exclusif. Cette société n’a aucune autre activité que d’acheter les biens et les gérer, le risque de faillite est donc nul puisque les actifs ont fait l’objet d’une provision pour la durée totale de possession. ( pour l’instant 10 ans). En cas de disparition de la société émettrice du Berlcoin, les actifs sont protégés et en cas de problème de recouvrement des loyers les frais liés à la conservation du bien ont été provisionné.

Risque d’acquisition

Le risque lié au choix du bien est entièrement pris en charge par la société qui émet le Berlcoin puisque la valeur des Berlcoin est calculée en fonction d’un indice de croissance du marché immobilier extérieur à la société fournis par l’association des banques allemandes. Lors de la revente du bien, si le bien a été mal acheté, la perte est donc pour la société et non pour les investisseurs, inversement, s’il y a une plus value supérieure à l’index, c’est un bénéfice pour la société. C’est une garantie très forte pour les investisseurs car ceux-ci ont la certitude qu’une attention particulière sera apportée à toutes les acquisitions.

Risque mutualisé

En investissant dans le Berloin, on investit dans plusieurs biens à la fois et pour chaque acquisition, ce qui mutualise le risque. C’est très différent d’une répartition qui consiste à investir dans plusieurs biens tout en faisant des arbitrages. Le niveau de risque est moins élevé et diminue avec l’augmentation du parc.

Risque de gestion

Les investisseurs ne sont pas directement concernés par la qualité de la gestion des biens puisque les loyers ne sont pas redistribués, on n'investit pas dans un bien spécifique, mais servent à l’acquisition d’autres biens. Il n’y aurait donc pas de variation de revenu en fonction du taux de vacances des biens. A noter que l’achat en zone prémium limite à la fois le risque d’impayé et de vacances.

Les compétences de l'équipe

Berlcoin, c’est 3 associés qui sont expérimentés et qui disposent de compétences complémentaires.
Le fondateur principal, Laurent vient de l’informatique et de la blockchain
Laure est agrégé d’allemand et travaille dans la banque (à la gestion des risques)
Emmanuel, vient du monde de l’art et des NFT.

C’est un élément très important à prendre en compte pour la solidité du management et de l’équipe dirigeante.

Comment Berlcoin trouve-t-il ses projets immobiliers ?

Les biens sont achetés actuellement en zone A (autour du ring) de la capitale allemande Berlin. La société utilise un logiciel spécialisé créé par une ancienne société du fondateur et réactualisé régulièrement pour Berlin et Paris.
Le choix des biens est toujours réalisé dans une optique patrimoniale, la valeur de revente à 10 ans est l'élément fondamental. C’est une très forte garantie pour les investisseurs qui sont assurés de la qualité du collatéral.

Le financement des projets

Le financement se fait sur fond propre et avant l’émission et donc la mise en vente des Berlcoins qui sont garantie par un bien immobilier. Il n’y a donc pas de risque lié au financement lors de l’acquisition des biens.

Les frais de Berlcoin

C’est la très grosse différence entre la tokenisation et le fractionnement. Avec la blockchain il n’y a pratiquement pas de frais. 0% à lors de l’investissement, 0% lors de la revente.

Il n’y a pas non plus de frais pris par Berlcoin lors de l’acquisition puisque celle-ci à lieu avant et directement sur fond propre.

Sur les marchés secondaires, les frais sont de 0% sur le marché géré par Berlcoin, 0% sur les marchés décentralisés (non géré par Berlcoin) et 0.3% sur les marchés automatiques.

On est très loin des frais des SCPI ou des sociétés de crowfunding

Les provisions

Les provisions correspondent à des charges probables qu'une entreprise aura à supporter dans un avenir plus ou moins proche et pour un montant estimable mais non connu définitivement. Elles constituent un poste du bilan comptable (un passif, pour être plus précis), situé en dessous des capitaux propres.

Dans le cas du Belcoin, elles sont de quatre ordres : les charges de copropriété, impôt foncier, mobilier et de remise en état.

Les charges de copropriétés sont intégrées au coût global de possession sur 10 ans. En effet Berlcoin à un modèle économique d’achat pour revente 10 ans après ( à l'issue de la franchise fiscale) et une gestion du risque qui consiste à protéger prioritairement les actifs. Ainsi un événement empêchant la location n’aura pas d’impact.

Les provisions pour remise en état : elles sont de 250 euros / m2

Les impôts fonciers: ils sont très faibles en Allemagne, environ 100 euros par an pour un studio.

Les provisions pour le mobilier vont dépendre du type de location et seront ajustées au cas par cas.

La rémunération de Berlcoin

Berlcoin prend 1% des Berlcoins émis mais non distribués. Il est bien précisé qu’il n’y a pas de création de Berlcoin pour cette rémunération, donc aucun risque de dilution du capital.

Par ailleurs, en cas de plus value supérieur à l’index lors de la revente , la différence est conservée par la société et non redistribuée aux investisseurs.

Enfin, la société bénéficie des sources de revenu de la finance décentralisé, comme les AMM par exemple.

Quel rendement espérer ?

L’une des originalité du modèle c’est que la valeur du Berlcoin est basé sur un indice indépendant. La croissance a été de 11.5% en 2021 et de 149% sur 10 ans. Il s’agit d‘une croissance nette sans frais.

Contrat de droit français

La société qui émet le Berlcoin n’est pas une société dont l’activité principale est la gestion de la blockchain. C’est une société d’informatique qui utilise les outils du Web3 pour réaliser des investissements immobiliers.
Cette double activité, informatique et immobilière, indissociable l’une de l’autre, nécessite pour les investisseurs de clarifier clairement les conditions contractuelles de distribution de Berlcoin hors du cadre de la finance décentralisée. Les investissements réalisés en devise ayant cours légal sont donc soumis à la signature d’un contrat de cession de revenus futurs.
Il s’agit d’une solution alternative à la levée de fonds traditionnelle, souvent considérée comme hybride entre le financement par emprunt et le financement par capitaux propres.
En effet, le capital de la société n’est pas partagé. Les versements dépendent des revenus du projet et/ou de la croissance des actifs qui servent de collatéral aux Berlcoins émis.
Afin de ne pas faire supporter à des investisseurs des risques de mauvaise gestion de la société émettrice, le calcul des royalties est basé sur un index de croissance du marché Berlinois indépendant de la société émettrice du Berlcoin.
Il s’agit du VDP Immobilienpreisindex de l’association des banques allemandes qui fait partie du système de surveillance des prix de l'immobilier de la Deutsche Bundesbank.
Les conditions encadrant la redistribution de la redevance sont définies dans un « contrat de cession de revenus futurs » qui remplace le pacte d’actionnaire et la cession de titres.
Ce type de contrat n’est assimilé ni à un investissement en capital, ni à un titre financier, ni à un prêt, au sens des codes monétaires et financiers : il est actuellement soumis au droit commun de la consommation et des contrats, nettement plus protecteur pour les investisseurs que de l’investissement direct.

C’est aussi un avantage fiscal indéniable puisque les plus values sont soumis à la FlaxTax et non à la fiscalité de l’immobilier

Berlcoin vs l’immobilier classique

immobilier traditionnel	immobilier 3.0
Montant minimal d’investissement important
Le ticket d'entrée pour l’acquisition d’un bien immobilier est de plusieurs milliers d’euros, et de plusieurs centaines de milliers d’euros dans les capitales comme Berlin.	Le fractionnement immobilier et la tokenisation permettent d’investir de faibles sommes, il n’y a pas de montant minimal à l’investissement.
Coût de gestion élevé
Acheter des biens à plusieurs nécessite de gérer des portefeuilles d'investisseurs et de suivre les transactions réalisées entre eux, ce qui génère à la fois un formalisme important et des coûts de gestions élevés.	La blockchain permet une gestion sécurisée et transparente des transactions, des acquisitions et des ventes, que ce soit pour les biens immobiliers ou des berlcoins. Ces processus entièrement automatisés engendrent des frais extrêmement faibles par rapport à une gestion identique via portefeuilles d'investisseurs
Limitation aux opportunités locales
Acquérir un bien immobilier est un processus juridique complexe et nécessite de connaître correctement le marché sur lequel il se situe. C’est pourquoi il est difficile pour un particulier d’acheter un bien hors de sa zone locale.	La tokenisation transforme un bien immobilier en actif financier. Il est donc facile à acquérir et à revendre, sans complexité juridique. Il est donc possible d’acheter des biens n’importe où dans le monde.
Délais de transaction et liquidité faible
La revente d’un bien immobilier est un processus long, entre la recherche d’un acheteur et la mise à disposition des fonds lors de la conclusion de la vente, il se passe généralement plusieurs mois.	La tokenisation permet une revente sur les marchés décentralisés très rapide et quasi instantanée sur les marchés automatisés.
Processus d’acquisition complexe
L’acquisition d’un bien immobilier est un processus complexe nécessitant le recours à de nombreux intermédiaires (agents, notaires, experts… ) et s’accompagne souvent de la nécessité de réaliser un prêt qui ajoute une complexité bancaire à une complexité juridique.	L’immobilier tokenisé permet d’investir en quelques clics, rapidement et sans complexité.
Risques individualisés
Acheter un bien immobilier comporte des risques liés à son environnement et à sa gestion. Une modification de l'environnement peut faire baisser la valeur du bien (par exemple l’installation d’un bar à vin)	Le berlcoin est un token qui mutualise plusieurs biens, il n’y a pas de prise de risque sur un bien spécifique et la valeur de référence est basée sur le VDP Index des banques allemandes. Le risque n’est donc pas porté par les investisseurs en Berlcoin.
Difficulté de gestion
Les coûts de gestion dans l’immobilier sont élevés à la fois financièrement et en temps. La recherche d’un bien, son acquisition, la gestion des locataires et le suivi comptable des charges de l’immeuble et de l’entretien des lots ainsi que la revente engendrent à chaque étape et en continu des coûts de gestion élevés.	La mutualisation des investissements et l’automatisation des processus de suivi réduit considérablement les coûts de gestion, qui ne sont pas pris en charge par les investisseurs mais par la société émettrice du Bercoin.
Réinvestissement difficile
Un bien immobilier génère des revenus dont le montant est trop faible pour permettre de faire des investissements immobiliers en continu. Les revenus générés ne produisent donc pas d’intérêts entre deux acquisitions.	Avec le Berlcoin, les revenus générés sont intégrés en continu aux flux entrants de nouveaux investisseurs pour l’acquisition de nouveaux biens. Les périodes improductives sont donc fortement réduites.
Taxation importante
L’immobilier traditionnel est très fortement taxé, à toutes les étapes de l’investissement, ce qui oblitère considérablement la rentabilité globale des investissements.	Les tokens sont fiscalement considérés comme des titres financiers et bénéficient donc des régimes fiscaux des titres financiers qui sont généralement nettement plus favorables que ceux de l’immobilier.
Nécessité de recourir aux banques
Corollaire du montant minimal d’investissement sur les marchés immobiliers des capitales, le recours à des banques est nécessaire, ce qui est à la fois coûteux et complexe et oblitère le rendement du bien par la nécessité de verser des intérêts et peut faire échouer des investissements.	La tokenisation permet d’investir de faibles montants par investisseur, le nombre important d’investisseurs qui peuvent investir permet de ne pas avoir recours aux banques.
Difficulté de maîtrise de la chaîne de valeur
L’investissement immobilier est complexe et nécessite de nombreuses compétences dans des domaines variés comme la fiscalité, le droit, le bâtiment, la gestion…	Avec le Berlcoin, l’investissement immobilier devient un investissement financier garanti par un collatéral immobilier qui ne nécessite aucune connaissance des métiers de l’immobilier.

Berlcoin vs l’immobilier fractionné

SCPI	Crowdfunding	Berlcoin
Frais de souscription ou d'acquisition
entre 8 %et 10%	10%	0%
Frais de gestion
entre 8 %et 12%	0%	0%
Frais de sortie
Variable	0%	0%
Délais de revente
Plusieurs semaines	Impossible avant terme	immédiate
Soumis à l'Impôt sur la fortune immobilière
Oui	Non	Non
Rendement moyen 2021
4.45%	9.21%	11.5%
Taxation
IR + social (17,2%)	Flat Tax	Flat Tax
Ticket d’entré
1000 €	1000 €	30 €
Liquidité
Moyenne	Aucune	Forte
Mutualisation du risque
Oui	Non	Oui
Avantage fiscaux
PER ou assurance vie	Flat Tax	Flat Tax

Avantages et inconvénients

Avantages	Inconvénients
Simple et accessible : le ticket d’entrée est de 30 euros	Projet très novateur et un peu complexe à comprendre
Rentabilité : 11.5% en 2021	Uniquement en gestion patrimoniale
Accessible à toutes personnes majeures sans condition	Société récente
Revente facile
Très peu de risques et de frais

A quel type d’investisseur s’adresse Berlcoin ?

A priori les profils d’investisseurs ne sont pas limités :

- Le jeune investisseur qui veut se construire un patrimoine

- L’investisseur à la recherche d’un placement de capitalisation dans l’immobilier, pour profiter de l’effet des intérêts composés

- L’investisseur qui veut diversifier ses investissements en Allemagne

Avec l’envolée des prix de l’immobilier dans les grandes métropoles, l’investissement immobilier est de moins en moins accessible aux particuliers. Berlcoin fait tomber cette barrière.

Conclusion

Une offre d'investissement dans l’immobilier qui casse enfin les modèles classiques autant pour la partie immobilière que pour la partie financière et fait réélement rentrer l’immobilier dans la finance décentralisée.

Le ratio Risque / Bénéfice est très favorable au Berlcoin, qui à manifestement été pensé d'abord comme un produit financier intégrant la gestion du risque plutôt qu’un pur produit immobilier et qui préfigure la révolution en cours dans le domaine de l’immobilier tokenisé.

On sort du modèle achat, location, vente, pour un modèle basé sur de l’indexation de marché et sur le réinvestissement des loyers, ce qui permet une optimisation des investissements et de garantir de la liquidité.

Avec 11.5% net et sans frais en 2021, c’est l’un des meilleurs placements pour un niveau de risque aussi faible.